訳あり物件の買取おすすめ業者｜相場・選び方を徹底解説【2026年版】

Q: 訳あり物件の買取を断られることはある？

まれにあります。特に権利関係が極めて複雑・立地が離島や山間部・建物の損壊が著しい場合は断られるケースがあります。複数の業者に当たるか、自治体の空き家バンクへの登録を検討してください。

この記事でわかること（最短回答）

訳あり物件を早く確実に売りたいなら、専門買取業者への直接査定がベスト。 再建築不可・共有持分・事故物件など種類によって得意な業者が異なります。本記事では訳あり物件に対応するおすすめ業者の特徴・買取実績・対応エリアを比較し、相場と選び方を解説します。※当記事にはPR（広告）が含まれます。

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訳あり物件とは？種類と定義

訳あり物件とは、法的・物理的・心理的な問題を抱え、通常の不動産市場では売却しにくい物件の総称です。

訳あり物件の主な種類

不動産業界では、訳あり物件を大きく次の5種類に分けます。

種類	具体例	売却難易度
再建築不可物件	接道義務を満たさない土地に建つ建物	★★★★☆
共有持分	相続で複数人が共有する不動産	★★★★★
事故物件	自殺・殺人・孤独死が発生した物件	★★★★☆
借地権付き物件	土地は借地権、建物のみ所有	★★★☆☆
既存不適格物件	現行の建築基準法に適合しない建物	★★★☆☆

私が不動産売却の相談を受ける中で感じるのは、「訳あり」という言葉に過度に不安を感じている方が多いということです。実際には、専門の買取業者であれば訳あり物件でも適正価格で買い取ってもらえるケースがほとんどです。

なぜ訳あり物件は「売れにくい」のか

通常の仲介売却では、買い手が住宅ローンを使う場合に銀行の担保評価が下がるため、融資が通らず成約に至らないケースが多くなります。

国土交通省の「土地問題に関する国民の意識調査」（2025年）によれば、中古住宅の購入検討者のうち約63%が「瑕疵のある物件は検討対象外」と回答しています。

そのため、訳あり物件の売却には一般消費者向けの仲介ではなく、専門の買取業者に直接売る方法が最も現実的です。

自己診断：あなたの物件は「訳あり」に該当する？

以下に1つでも当てはまれば、専門買取業者への相談をおすすめします。

☑ 不動産屋に「この物件は扱えない」と言われた
☑ 接道条件を満たしていない（再建築不可）
☑ 相続で複数人の共有名義になっている
☑ 過去に自殺・孤独死などがあった
☑ 土地が借地権で、地主との関係に不安がある

1つでも当てはまれば、専門業者に無料査定を依頼してみてください。訳あり物件全般なら訳あり物件買取センターがおすすめです。

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訳あり物件の買取相場

訳あり物件の買取価格は、通常の市場価格（仲介相場）と比べてどのくらい下がるのでしょうか。

種類別の買取相場目安

私が各買取業者のヒアリング情報と公開データをもとにまとめた目安が以下の表です。

物件の種類	通常相場比（目安）	備考
再建築不可	50〜70%	立地により大きく変動。都心部は比較的高め
共有持分	40〜70%	他の共有者との関係性が査定に影響
事故物件	50〜80%	事件の内容・経過年数で異なる
借地権付き	60〜80%	地代・更新料の条件次第
既存不適格	60〜80%	用途変更や減築で活用余地あり

相場を左右する3つの要因

1. 立地（最重要）

訳あり物件であっても、東京23区内や大阪市内など都市部であれば、投資家やリフォーム業者からの需要が高く、相場の70〜80%で買い取られるケースも珍しくありません。

2. 物件の種類と程度

再建築不可の中でも、43条ただし書き道路に面しているケースは許可が下りる可能性があり、査定額が上がります。

3. 買取業者の専門性

事故物件専門の業者と訳あり物件全般を扱う業者では、同じ物件でも査定額に20〜30%の差がつくことがあります。必ず3社以上に査定を依頼してください。

訳あり物件の売却方法

訳あり物件を売却するには、主に3つの方法があります。

方法①：専門買取業者に直接売却（おすすめ）

最も確実で早い方法です。買取業者が直接購入するため、仲介手数料がかからず、最短1週間〜1ヶ月で現金化できます。

メリット

仲介手数料（売却価格の3%+6万円）が不要
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）が免責になるケースが多い
最短1週間で現金化が可能

デメリット

仲介売却と比べて売却価格が低くなる（市場価格の50〜80%）
業者選びを間違えると大幅に安く買い叩かれるリスクがある

方法②：不動産仲介（一般市場で売る）

通常の不動産会社に仲介を依頼する方法です。一般消費者に売却するため、成約すれば買取より高い価格が期待できますが、訳あり物件は買い手がつきにくく、半年〜1年以上かかることも。

方法③：不動産オークション

近年増えている方法です。複数の買い手が入札するため、相場以上の価格がつくこともありますが、確実性は低く、手数料も発生します。

合う人／合わない人の判断基準

	専門買取業者	仲介売却
合う人	すぐに現金化したい・トラブルを避けたい	時間に余裕がある・高値を追求したい
合わない人	最高値で売りたい	早期売却が必要・物件に深刻な瑕疵がある

迷ったらこの基準：「3ヶ月以内に売りたい」なら買取業者、「半年待てる」なら仲介を検討してください。

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訳あり物件のメリット・デメリット

訳あり物件の売却には、意外なメリットもあります。

買取業者に売るメリット5選

最短1週間で現金化 — 相続税の支払い期限に間に合わせたい方に最適
仲介手数料ゼロ — 売却価格の3%+6万円（税別）が丸ごと節約
契約不適合責任の免責 — 売却後のトラブルリスクがほぼゼロ
近隣に知られずに売却可能 — 広告掲載が不要のため
そのままの状態で売れる — 残置物・ゴミ屋敷状態でも対応する業者あり

注意すべきデメリット3つ

売却価格が市場相場より下がる — 50〜80%が一般的
悪質業者に当たるリスク — 極端な安値を提示する業者もいる
相見積もりの手間 — 最低3社への査定依頼が必須

買取業者の選び方

買取業者選びは、訳あり物件売却で最も重要なステップです。

失敗しない業者選び5つのポイント

ポイント1：訳あり物件の買取実績があるか

一般的な不動産買取業者と、訳あり物件専門の買取業者では、ノウハウが大きく異なります。公式サイトに掲載されている買取事例の件数と種類を確認しましょう。

ポイント2：宅地建物取引業の免許を保有しているか

国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で免許番号を検索できます。更新回数が多い（カッコ内の数字が大きい）ほど営業歴が長い業者です。

ポイント3：査定価格の根拠を明確に説明してくれるか

「この価格です」とだけ言う業者は避けてください。周辺の取引事例や物件の特性を踏まえた査定書を出してくれる業者が信頼できます。

ポイント4：契約を急かさないか

「今日中に決めてほしい」「他に買い手がいる」など、即決を迫る業者は要注意です。複数社を比較する時間を確保してください。

ポイント5：口コミ・Googleレビューを確認

会社名でGoogle検索し、実際の利用者の口コミを確認しましょう。星3.5以上が一つの目安です。

自己診断：業者選びで失敗しないためのチェックリスト

☑ 3社以上に査定を依頼した
☑ 宅建免許番号を確認した
☑ 査定額の根拠を書面で受け取った
☑ 契約書を持ち帰って確認する時間をもらえた
☑ 口コミや評判を調べた

売却の流れと必要書類

実際の売却は、以下の6ステップで進みます。

訳あり物件の売却手順（買取の場合）

STEP	内容	所要日数目安
①査定依頼	Webまたは電話で3社以上に依頼	1日
②現地調査	業者が物件を訪問し状態確認	3〜7日
③買取価格提示	査定書をもとに正式な買取額を提示	7〜14日
④条件交渉	価格・引き渡し日・残置物処理の条件を調整	数日
⑤売買契約	宅建士立会いのもと契約書に署名捺印	1日
⑥決済・引き渡し	代金入金と所有権移転登記	7〜30日

合計で最短2週間〜1ヶ月で完了するのが買取業者を使う最大のメリットです。

必要書類一覧

登記済権利証（または登記識別情報通知書）
固定資産税納税通知書（最新年度）
本人確認書類（運転免許証等）
印鑑証明書（発行3ヶ月以内）
実印
土地・建物の図面（手元にある場合）
境界確認書（あれば）

私の経験では、必要書類が揃っていない状態でも査定依頼は可能です。まずは業者に連絡し、不足書類の取得方法を相談するのが効率的です。

査定のポイント

査定額を上げるために、事前に知っておくべきポイントをまとめました。

査定額アップのための3つのコツ

コツ1：複数業者への一括査定を活用する

1社だけの査定では、その価格が妥当かどうか判断できません。最低3社、できれば5社に依頼しましょう。業者間の競争原理が働き、査定額が上がる傾向があります。

コツ2：物件の「売れるポイント」を整理しておく

訳あり物件でも、以下のような強みがあれば査定額は上がります。

駅から徒歩10分以内の好立地
土地面積が広い（建て替えや分割の可能性）
リフォーム済みの部分がある
前面道路が広い（車の出入りが容易）

コツ3：最低限の片付けをしておく

「現状のまま」で売れる業者でも、最低限の片付け（明らかなゴミの撤去、通路の確保）をしておくと、業者の心証が良くなり査定にプラスに働く場合があります。

査定で聞かれること

物件の取得経緯（相続・購入など）
訳あり事由の詳細（いつ・何が起きたか）
現在の管理状況（空き家歴・雨漏り・シロアリ等）
他社の査定状況（「他に査定を出していますか？」は必ず聞かれます）
希望売却時期

業者名	対応エリア	得意分野	特徴
訳あり物件買取センター	全国	訳あり全般・空き家	業歴13年・相談実績10,000件超
借地権無料相談ドットコム	全国	借地権	借地権の相談・売却に特化

訳あり物件でも専門買取業者なら売却可能（相場の50〜80%）
再建築不可・共有持分・事故物件など種類別に得意な業者が異なる
必ず3社以上に査定を依頼し、比較検討する
宅建免許の確認・査定根拠の説明・口コミチェックが必須
最短2週間で現金化できるのが買取業者の最大メリット

訳あり物件の売却を検討中なら、まずは訳あり物件買取センターの無料査定がおすすめです。

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事故物件の売却方法について詳しくは、事故物件の売却方法完全ガイドをご覧ください。

借地権付き物件の売却を検討中の方は、借地権売却の完全ガイドをご覧ください。

空き家の売却でお悩みの方は、空き家売却の完全ガイドをご覧ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 訳あり物件の買取にかかる費用は？

A. 買取業者に直接売却する場合、仲介手数料は不要です。ただし、登記費用（司法書士報酬1〜3万円）、印紙税（売買価格による）、抵当権抹消費用（該当する場合）が自己負担となります。合計で5〜15万円程度が一般的です。

Q. 訳あり物件の査定は本当に無料？

A. はい、本記事で紹介している買取業者はすべて査定無料です。現地調査も無料で行ってくれます。査定後に断っても費用は発生しません。まずは気軽に査定を依頼して、自分の物件がいくらで売れるのか確認することをおすすめします。

Q. 訳あり物件の買取を断られることはある？

A. まれにあります。特に「権利関係が極めて複雑」「立地が離島や山間部」「建物の損壊が著しい」場合は断られるケースがあります。その場合は複数の業者に当たるか、自治体の空き家バンクへの登録を検討してください。

Q. 共有名義の物件は、自分の持分だけ売れる？

A. はい、共有持分だけの売却は法律上可能です。他の共有者の同意は不要で、自分の持分のみを買取業者に売却できます。ただし、持分のみの買取は物件全体を売る場合と比べて価格が下がる傾向があります。

Q. 売却後のトラブル（契約不適合責任）が心配です

A. 専門買取業者との売買では、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を免責とする契約が一般的です。売却後に建物の欠陥が見つかっても、売主に責任が及ばない契約になるため安心です。契約書の免責条項を必ず確認してから署名しましょう。