瑕疵担保責任の免責とは？売主が知るべきリスク・契約書の注意点を解説
瑕疵担保責任（契約不適合責任）の免責について解説。売主の免責が認められる条件、契約書の書き方、免責でもカバーされないケース、訳あり物件売却時の実務対応をまとめました。
この記事でわかること（最短回答）
**瑕疵担保責任の免責とは、売却後に物件の欠陥が見つかっても売主が責任を負わない契約条件です。
** 2020年の民法改正で「契約不適合責任」に名称変更されましたが、実務では今も「瑕疵担保免責」と呼ばれます。訳あり物件の買取では免責特約が一般的。
ただし、売主が欠陥を知りながら黙っていた場合は免責が無効になります。
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民法改正による名称変更
2020年4月の民法改正で、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。
| 旧制度（瑕疵担保責任） | 新制度（契約不適合責任） | |
|---|---|---|
| 適用法 | 旧民法 | 改正民法（2020年4月〜） |
| 対象 | 「隠れた瑕疵」 | 「契約内容に適合しない」もの |
| 買主の権利 | 損害賠償・契約解除 | 損害賠償・契約解除＋追完請求・代金減額 |
| 期間制限 | 瑕疵を知ってから1年 | 不適合を知ってから1年 |
実質的な中身は大きく変わっていませんが、買主の権利が追完請求と代金減額の2つ増えた点が重要です。
実務では「瑕疵担保免責」のまま
法律上は「契約不適合責任の免責」が正確ですが、不動産取引の現場では今でも「瑕疵担保免責」「瑕疵免責」と呼ばれています。本記事でも読みやすさを優先して「瑕疵担保免責」の表現を併用します。
免責特約が使われるケース
訳あり物件・中古物件の売買で一般的
瑕疵担保免責の特約は、以下のケースで多く使われます。
- 訳あり物件の買取：再建築不可・事故物件・共有持分など
- 築古の中古住宅：築30年以上で老朽化が進んだ物件
- 現状渡し（現況有姿）の売買：リフォームなしで引き渡す取引
- 競売物件：裁判所を通じた強制売却
特に訳あり物件の買取業者は、契約不適合責任を免責とすることを前提に買取価格を算出しています。売主にとっては「売却後のトラブルリスクがゼロになる」メリットがあります。
免責にすると査定額は下がる？
一般的には下がりません。買取業者は最初から免責を前提として査定しているため、免責の有無で査定額が変わることはほとんどありません。
むしろ、免責がない場合は業者側が将来のリスクを考慮して査定額を下げるケースがあります。
免責が無効になる3つのケース
瑕疵担保免責の特約があっても、以下のケースでは免責が無効になります。
ケース①：売主が欠陥を知っていて黙っていた場合
これは民法の条文に明記されています。 民法第572条（担保責任を負わない旨の特約）はこう定めています。
売主は、（中略）担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
出典：民法（明治二十九年法律第八十九号）e-Gov法令検索（2026年8月4日取得）
つまり、契約書に「一切の責任を負わない」と書いてあっても、知っていて告げなかったことについては責任を免れません。 これは特約で覆せない、法律上の限界です。
条文はもう一つ、自ら第三者のために設定した権利や第三者に譲り渡した権利についても免責できないとしています。たとえば売主が第三者に抵当権や地上権を設定していた場合、それを告げずに免責特約だけ入れても通りません。
売主が物件の欠陥を認識していたにもかかわらず、買主に告知しなかった場合は、免責特約があっても売主の責任が問われます。
具体例
- 雨漏りがあることを知っていたのに告げなかった
- シロアリ被害を認識していたのに黙っていた
- 土壌汚染の事実を隠していた
ケース②：売主が宅建業者の場合
売主が宅地建物取引業者（不動産会社）の場合、契約不適合責任を完全に免責にすることはできません。宅建業法により、引き渡しから最低2年間は契約不適合責任を負う義務があります。
ケース③：消費者契約法に違反する場合
個人の売主から一般消費者の買主への売却で、売主の責任を一方的に免除する条項は、消費者契約法により無効と判断される可能性があります。
ただし、個人間売買で買主も十分な情報を得た上での合意であれば、免責特約は有効とされるのが一般的です。
免責特約がない場合、いつまで責任を負うのか
免責特約を入れなかった場合、売主の責任が無期限に続くわけではありません。民法第566条が期間を制限しています。
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。
起算点は「引渡しから」ではなく「買主が不適合を知った時から」です。 ここを誤解している方が多いので注意してください。
そしてこの条文にも、ただし書きがあります。
ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
つまり売主が知っていた場合（または重大な過失で知らなかった場合）は、この1年の期間制限による保護を受けられません。ここでも「知っていて黙っていた」ことが売主に不利に働きます。
買主が請求できる4つのこと
契約不適合があった場合、買主は次の請求ができます（民法562条〜564条）。
| 請求 | 内容 |
|---|---|
| 履行の追完請求 | 修補・代替物の引渡し・不足分の引渡し |
| 代金減額請求 | 追完の催告をしても応じない場合など、不適合の程度に応じて減額 |
| 損害賠償請求 | 民法415条による |
| 契約の解除 | 民法541条・542条による |
なお不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は追完請求も代金減額請求もできません（562条2項・563条3項）。
契約書の確認ポイント
免責特約の記載例
契約書に免責特約が記載される際の一般的な文言は以下のとおりです。
記載例 「売主は、本物件の引渡し後においても、本物件の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない場合であっても、その責任を負わないものとする。」
確認すべき3つのポイント
- 免責の範囲：すべての瑕疵が免責か、一部のみか
- 期間の定め：免責に期間制限があるかないか
- 告知事項の記載：売主が認識している欠陥はすべて記載されているか
「売主が知っている欠陥は正直に申告し、それ以外は免責」という形が、売主・買主双方にとって最も安全な契約形態です。
自己診断：あなたの売却に免責特約は必要？
- ☑ 築30年以上の古い物件を売却する
- ☑ 物件の状態を完全に把握していない（相続物件等）
- ☑ リフォームせず現状のまま売却したい
- ☑ 売却後のトラブルリスクをゼロにしたい
- ☑ 買取業者への売却を検討している
3つ以上当てはまれば、免責特約つきの買取がおすすめです。
訳あり物件を安心して売却するには
瑕疵担保免責で安心して売却するなら、訳あり物件専門の買取業者がおすすめです。免責特約を前提とした買取なので、売却後のトラブルリスクがありません。
訳あり物件買取センターは訳あり物件の買取に特化した専門業者で、契約不適合責任の免責つき買取が標準です。
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まとめ
瑕疵担保免責は、訳あり物件を安心して売却するための重要な契約条件です。
この記事のポイント
- 瑕疵担保責任は2020年民法改正で「契約不適合責任」に名称変更
- 免責特約は訳あり物件・築古物件の買取で一般的
- 売主が欠陥を知りながら黙っていた場合は免責が無効
- 売主が宅建業者の場合は完全免責にできない
- 契約書は「免責の範囲」「期間」「告知事項」の3点を確認
- 訳あり物件専門の買取業者なら免責つき買取が標準
訳あり物件のおすすめ買取業者については、訳あり物件の買取おすすめ業者をご覧ください。
訳あり物件の売却相場については、訳あり物件の売却相場と高く売るコツをご覧ください。
よくある質問（FAQ）
Q. 瑕疵担保免責でも売主が訴えられることはある？
A. はい、売主が欠陥を知りながら告知しなかった場合は、免責特約があっても訴えられる可能性があります。知っている欠陥はすべて正直に申告することが最大の防御策です。
Q. 個人間売買でも免責特約は有効？
A. 個人間の売買では免責特約は原則として有効です。ただし、消費者契約法の適用がある場合は一部無効と判断される可能性があります。不安な場合は弁護士に契約書の確認を依頼してください。
Q. 免責特約があれば物件調査（インスペクション）は不要？
A. 法的には不要ですが、実務上はインスペクション（建物状況調査）を行ったほうが安全です。売主が知らなかった欠陥が事前に分かれば、告知義務を果たしやすくなります。
Q. 心理的瑕疵（事故物件）も免責にできる？
A. 免責特約の対象にすることは可能ですが、心理的瑕疵の告知義務は別の問題です。免責特約があっても事故物件の告知義務は残るため、事故の事実は必ず告知してください。
Q. 買取業者が免責を求めるのは怪しくない？
A. 怪しくありません。訳あり物件の買取では免責特約が業界標準です。買取業者は物件の状態を承知したうえで購入するため、売主の責任を免責にするのが合理的な取引条件です。
Q. 契約書に「一切責任を負わない」と書けば何があっても大丈夫？
A. 大丈夫ではありません。民法第572条は、担保責任を負わない旨の特約をしたときであっても「知りながら告げなかった事実」および自ら第三者のために設定し第三者に譲り渡した権利については責任を免れることができないと定めています。これは特約で覆せない法律上の限界です。知っている不具合は、免責特約を入れるかどうかに関わらず必ず告知してください。
Q. 免責特約を入れなかった場合、いつまで責任を負う？
A. 民法第566条により、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、買主は追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除ができなくなります。起算点は「引渡しから」ではなく「買主が不適合を知った時から」である点に注意してください。ただし売主が引渡しの時にその不適合を知っていた場合、または重大な過失によって知らなかった場合は、この期間制限は適用されません。
Q. 契約不適合があったとき買主は何を請求できる？
A. 民法562条から564条により、履行の追完請求（修補・代替物の引渡し・不足分の引渡し）、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除の4つです。代金減額は原則として相当の期間を定めて追完を催告し、応じない場合に請求できますが、追完が不能なときや売主が追完を拒絶する意思を明確に表示したときは催告なしで直ちに請求できます。なお不適合が買主の責めに帰すべき事由による場合、買主は追完請求も代金減額請求もできません。
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