訳あり物件の売却相場はいくら？種類別の目安と高く売るコツを解説
訳あり物件の売却相場を種類別に解説。再建築不可・共有持分・事故物件・借地権それぞれの相場目安と、査定額を上げるための具体的なコツを紹介します。
この記事でわかること（最短回答）
訳あり物件の売却相場は、通常の市場価格の50〜80%が目安。 再建築不可は50〜70%、事故物件は50〜80%、借地権は60〜80%、共有持分は40〜70%。立地・物件の状態・業者の専門性で大きく変動するため、必ず3社以上に査定依頼を。※PR含む
訳あり物件の売却相場【種類別一覧】
訳あり物件の売却価格は、物件の種類によって大きく異なります。ここでは通常の市場価格と比較した目安をまとめます。
種類別の売却相場まとめ
| 物件の種類 | 通常相場比（買取の場合） | 仲介売却の場合 |
|---|---|---|
| 再建築不可 | 50〜70% | 60〜80% |
| 共有持分 | 40〜70% | — （仲介困難） |
| 事故物件（自殺） | 50〜70% | 60〜80% |
| 事故物件（殺人） | 30〜50% | 40〜60% |
| 借地権付き | 60〜80% | 70〜90% |
| 既存不適格 | 60〜80% | 70〜90% |
| 差押え物件 | 50〜70% | — （競売が一般的） |
買取の場合は仲介売却より10〜20%低くなりますが、確実性とスピードで優れています。
通常の市場価格とは
「通常の市場価格」とは、同じエリア・同じ面積・同じ築年数で、訳あり要因がない物件の仲介売却価格を指します。
国土交通省の「不動産取引価格情報検索」サイトで、近隣の取引事例を確認できます。自分の物件の通常相場を把握してから査定に臨むと、業者の提示額が妥当かどうか判断しやすくなります。
再建築不可物件の相場
再建築不可物件は、建築基準法の接道義務を満たさないため、建物を取り壊すと新しい建物を建てられない物件です。
相場の目安
通常相場の50〜70%
都心部で駅から近い再建築不可物件は70%に近づきます。一方、地方で利便性が低い場合は50%以下になることもあります。
査定額に影響する要因
- 接道状況：43条ただし書き道路に面していれば建築許可の可能性があり、査定額が上がる
- 建物の状態：リフォーム可能な状態であれば、買取業者が再販しやすい
- 立地：都心部は投資家からの需要が高い
- 土地の広さ：隣地を買い足して接道義務を満たせる可能性があれば加点
事故物件の相場
事故物件の相場は、死因の種類と経過年数によって大きく変わります。
死因別の相場目安
| 死因 | 通常相場比 | 経過5年以上 |
|---|---|---|
| 孤独死（早期発見） | 90〜100% | — |
| 孤独死（特殊清掃済み） | 70〜85% | 80〜90% |
| 自殺 | 50〜70% | 60〜80% |
| 殺人 | 30〜50% | 40〜60% |
時間の経過とともに心理的影響は薄れるため、急ぎでなければ数年待つのも一つの戦略です。ただし、その間の維持費（固定資産税・管理費）との兼ね合いを考える必要があります。
共有持分の相場
共有持分とは、相続等で複数人が共有する不動産のうち、自分が持っている権利の部分です。
持分のみ売却する場合の相場
通常相場の40〜70%
共有持分のみの売却は、買主にとって「他の共有者と権利関係を調整する」手間とリスクがあるため、大幅に値引きされます。
持分売却と物件全体売却の比較
| 持分のみ売却 | 物件全体を売却 | |
|---|---|---|
| 相場 | 通常価格の40〜70% | 通常価格の80〜100% |
| 他の共有者の同意 | 不要 | 必要（全員の同意） |
| 手間 | 少ない | 多い（合意形成が必要） |
可能であれば、共有者全員で話し合い物件全体を売却するのが最も有利です。
相場以上で売るための5つのコツ
訳あり物件でも、工夫次第で査定額を上げることは可能です。
コツ①：3社以上に査定を依頼する
訳あり物件の査定は業者によって大きな差がつきます。最低3社、できれば5社に依頼して比較しましょう。
コツ②：物件の種類に合った専門業者を選ぶ
事故物件は事故物件専門の業者、借地権は借地権専門の業者など、物件の種類に合った専門業者のほうが高い査定額を出す傾向があります。
コツ③：物件の「強み」を整理して伝える
査定の際に以下のような強みを伝えると、査定額にプラスに働きます。
- 駅から近い（徒歩10分以内）
- 土地面積が広い
- リフォーム済みの部分がある
- 周辺に生活利便施設が充実
コツ④：最低限の管理をしておく
「現状のまま」で売れる業者でも、最低限の片付け（通路の確保・ゴミの撤去）をしておくと印象が良くなります。
コツ⑤：焦って即決しない
「今日決めてもらえれば○○万円」と急かす業者には注意。複数社の査定結果が揃うまで決断を急がないでください。
おすすめの査定先
物件の種類に応じた査定先を選びましょう。
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まとめ
訳あり物件の売却相場は種類によって大きく異なりますが、正しい業者選びで査定額は変わります。
この記事のポイント
- 訳あり物件の売却相場は通常価格の50〜80%が目安
- 再建築不可は50〜70%、事故物件は30〜80%、借地権は60〜80%
- 共有持分のみの売却は40〜70%と大幅に下がる
- 必ず3社以上に査定を依頼して比較する
- 物件の種類に合った専門業者を選ぶことで査定額アップ
訳あり物件のおすすめ買取業者については、訳あり物件の買取おすすめ業者をご覧ください。
よくある質問（FAQ）
Q. 訳あり物件の査定は無料？
A. はい、本記事で紹介している買取業者はすべて査定無料です。現地調査も無料で行ってくれます。査定後に断っても費用は発生しません。
Q. 査定額と実際の買取額は同じ？
A. 概算査定と正式査定で差が出る場合があります。現地調査後に提示される正式な買取額が最終的な金額です。概算査定が高くても、現地調査後に減額されるケースがあるため、正式査定で比較しましょう。
Q. 仲介と買取、どちらが得？
A. 売却価格だけなら仲介が高くなります。ただし仲介手数料（3%+6万円）がかかり、売却まで時間もかかります。総合的に考えると、訳あり物件は買取のほうが手取り額で有利になるケースが多いです。
Q. 相場より安い査定額が出たらどうする？
A. その業者の査定額が妥当かどうか、他社と比較してください。1社だけ極端に安い場合は、その業者は訳あり物件の取り扱い実績が少ない可能性があります。専門業者に依頼し直しましょう。
Q. 訳あり物件は住宅ローンが使える？
A. 訳あり物件は担保評価が低く、住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。そのため、一般消費者への仲介売却は難しく、現金買取の業者や投資家への売却が中心になります。