借地権の売却方法を完全ガイド｜地主の承諾・費用・相場を解説【2026年】
借地権の売却方法を完全解説。地主の承諾手続き・承諾料の相場・売却にかかる費用・高く売るための業者選びまで、借地権売却に必要な知識をすべてまとめました。
この記事でわかること（最短回答）
借地権は地主の承諾を得れば第三者に売却できます。 承諾料の相場は借地権価格の10%前後。地主が承諾しない場合は裁判所に「借地非訟手続き」で許可を求めることも可能です。借地権専門の買取業者なら、地主交渉を代行してくれるケースもあります。※PR含む
＼借地権の売却、まずは無料相談から／
公式サイトを見てみる →PR
借地権とは？基礎知識
借地権とは、他人の土地を借りて建物を建てる権利のことです。建物は自分の所有、土地は地主からの借地です。
借地権の種類
| 種類 | 存続期間 | 更新 | 法律 |
|---|---|---|---|
| 旧借地権 | 木造30年/鉄骨・RC60年 | あり（半永久的） | 旧借地法（1992年以前） |
| 普通借地権 | 30年以上 | あり（初回20年、以降10年） | 借地借家法 |
| 定期借地権 | 50年以上 | なし（期間満了で返還） | 借地借家法 |
私が借地権の売却相談を受ける中で最も多いのが、旧借地権のケースです。相続によって借地権を取得したものの、地代の支払いや建物の維持管理が負担になり、売却を検討する方が増えています。
借地権の評価額の目安
借地権の価格は、「更地価格 × 借地権割合」で概算できます。
借地権割合は国税庁の「路線価図」に記載されており、住宅地では60〜70%が一般的です。
計算例：
- 更地価格3,000万円 × 借地権割合60% = 借地権価格1,800万円
ただし、これはあくまで税務上の評価額であり、実際の売却価格は地主との関係・建物の状態・立地条件などで上下します。
借地権付き建物の売却方法
借地権付き建物を売却するには、主に4つの方法があります。
方法①：第三者に売却する（地主の承諾が必要）
最も一般的な方法です。借地権を第三者に売却する場合、地主の承諾（名義変更承諾）が必要です。
メリット
- 市場価格に近い価格で売却可能
- 仲介売却なら最も高く売れる可能性
デメリット
- 地主の承諾が必要（拒否される場合あり）
- 承諾料（借地権価格の10%前後）が発生
- 売却完了まで3〜6ヶ月かかることも
方法②：地主に売却する（借地権の返還・買取）
地主に借地権を買い取ってもらう方法です。地主にとって土地の完全所有権を回復できるメリットがあります。
メリット
- 承諾料が不要
- 手続きがシンプル
デメリット
- 地主が買い取る意思がないと成立しない
- 価格交渉で不利になるケースがある（相手は1人のみ）
方法③：専門買取業者に売却する
借地権専門の買取業者に直接売却する方法です。地主との交渉も業者が代行してくれるケースが多く、手間が最も少ない方法です。
方法④：等価交換
地主と協議し、借地権の一部と底地の一部を交換して、互いに完全所有権を得る方法です。合意形成が難しいですが、双方にメリットがあります。
合う人／合わない人の判断基準
| 第三者への売却 | 地主買取 | 専門買取業者 | |
|---|---|---|---|
| 合う人 | 時間に余裕あり・最高値を目指す | 地主と良好な関係 | 早く売りたい・地主と交渉したくない |
| 合わない人 | 急ぎで売りたい | 地主に買取意思なし | 最高値を追求したい |
迷ったらこの基準：「地主との関係が良好」なら地主買取を打診。「地主交渉が面倒・急ぎ」なら専門買取業者一択です。
借地権の売却で地主交渉に不安がある方は、借地権無料相談ドットコムがおすすめです。
＼借地権専門・地主交渉もお任せ／
無料で相談する →PR
借地権の相続手続き
借地権は相続の対象です。相続による借地権の取得には、地主の承諾は不要です。
相続時の手続きの流れ
| STEP | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| ①死亡届 | 7日以内に市区町村へ | — |
| ②相続人確定 | 戸籍謄本で法定相続人を確認 | 遺言書があれば遺言に従う |
| ③遺産分割協議 | 相続人全員で借地権の帰属を決定 | 協議書を作成 |
| ④地主への通知 | 相続した旨を地主に通知 | 承諾は不要だが通知は必要 |
| ⑤建物の相続登記 | 法務局で所有権移転登記 | 2024年4月から義務化 |
相続登記の義務化に注意
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記を行わないと、10万円以下の過料が科される場合があります。
借地権付き建物を相続した場合も、建物の所有権移転登記は必ず行ってください。
自己診断：借地権を相続したらまず確認すべきこと
- ☑ 借地契約書（原本）の所在を確認した
- ☑ 地代の金額と支払先を確認した
- ☑ 契約の残存期間を確認した
- ☑ 地主に相続した旨を通知した
- ☑ 建物の相続登記を申請した（または準備中）
地主交渉や手続きに不安がある方は、借地権無料相談ドットコムに相談できます。
＼地主交渉もプロにお任せ・相談無料／
無料で相談する →PR
地主との交渉ポイント
借地権売却の成否は、地主との交渉にかかっています。
承諾料の相場と交渉のコツ
借地権を第三者に売却する場合の承諾料は、借地権価格の10%前後が相場です。
| 承諾の種類 | 相場の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 名義変更承諾料 | 借地権価格の10% | 売却時に必要 |
| 建替承諾料 | 更地価格の3〜5% | 建替時に必要 |
| 条件変更承諾料 | 更地価格の10% | 木造→RC等に変更する場合 |
計算例：
- 借地権価格1,800万円 × 10% = 承諾料180万円
地主が承諾しない場合の対処法
地主が売却を承諾しない場合は、裁判所に「借地非訟手続き」を申し立てることで、裁判所から売却の許可を得ることができます。
借地借家法第19条（旧借地法第9条の2）に基づく制度で、裁判所が地主に代わって譲渡・転貸の許可を与えてくれます。費用は申立手数料（数千円）＋弁護士費用（20〜50万円）が目安です。
借地権の更新と返還
借地権の更新・返還も売却に関わる重要な知識です。
更新料の相場
借地権の更新料は法的な支払い義務はありませんが、慣習として支払うのが一般的です。
相場の目安：更地価格の3〜5%
更新時期が近い借地権は、更新料の負担を考慮して売却を検討する方も多いです。
建物を解体して返還する場合
借地権を売却せずに地主に返還する場合、借主は建物を解体して更地にして返す必要があります（原状回復義務）。
解体費用は木造2階建てで100〜200万円が相場です。売却すれば解体費用を負担しなくて済むため、「返還より売却のほうが経済的に有利」なケースがほとんどです。
おすすめの借地権専門業者
借地権の売却に強い専門業者を紹介します。
借地権無料相談ドットコム
借地権に特化した相談・買取サービスです。借地権の評価・地主交渉・売却まで一括で対応してくれます。
おすすめポイント
- 借地権の無料相談・無料査定に対応
- 地主との交渉を代行してくれる
- 弁護士・税理士と連携したサポート体制
借地権の悩みを無料で相談・査定は最短当日
無料で相談するPR
まとめ
借地権の売却は、地主との関係や契約内容によって最適な方法が変わります。
この記事のポイント
- 借地権は地主の承諾を得れば第三者に売却可能
- 承諾料の相場は借地権価格の10%前後
- 地主が承諾しない場合は「借地非訟手続き」で裁判所から許可を得られる
- 相続による借地権取得は地主の承諾不要（通知は必要）
- 返還より売却のほうが経済的に有利なケースが多い
借地権の売却を検討中なら、借地権無料相談ドットコムがおすすめです。地主交渉から売却まで一括で対応してくれます。
＼借地権の相続・売却を無料相談／
今すぐ無料で相談する →PR
借地権の相続手続きについて詳しくは、借地権の相続手続き完全ガイドをご覧ください。
訳あり物件全般のおすすめ買取業者は、訳あり物件の買取おすすめ業者をご覧ください。
よくある質問（FAQ）
Q. 借地権の売却にかかる費用は？
A. 主な費用は、地主への承諾料（借地権価格の約10%）、仲介手数料（仲介売却の場合・売却価格の3%+6万円）、登記費用（1〜3万円）です。買取業者に直接売却する場合は仲介手数料がかかりません。
Q. 地主の承諾なしで借地権は売れる？
A. 原則として地主の承諾が必要です。ただし、地主が正当な理由なく承諾しない場合は、裁判所の「借地非訟手続き」により売却の許可を得ることができます。費用は弁護士費用込みで20〜50万円程度です。
Q. 借地権の相続に地主の許可は必要？
A. いいえ、不要です。借地権の相続は地主の承諾を必要としません。ただし、相続した旨を地主に通知することは必要です。名義変更料を請求されても、相続の場合は法的な支払い義務はありません。
Q. 旧借地権と新借地権の違いは？
A. 旧借地権（1992年以前の契約）は借主保護が強く、更新拒否のハードルが高いため、実質半永久的に土地を使えます。新法の普通借地権は存続期間30年以上で更新あり。定期借地権は50年以上で更新なし。旧借地権のほうが借主に有利です。
Q. 借地権を相続したが使う予定がない場合は？
A. 3つの選択肢があります。①売却（借地権の買取業者や第三者に売る）、②地主に返還（建物解体費用100〜200万円が自己負担）、③第三者に賃貸（地主の承諾が必要）。経済的には売却が最も有利です。