底地の売却方法を完全解説｜相場・税金・高く売るコツ【2026年】
底地の売却方法を4つ紹介。売却相場は更地価格の10〜15%が目安。借地人への売却が最も高値が期待でき、同時売却なら更地価格に近い金額で売れます。
この記事でわかること（最短回答）
底地は売却できますが、相場は更地価格の10〜15%程度です。 最も高く売れるのは借地人への売却で、更地価格の40〜50%が期待できます。
借地人と協力して同時売却すれば、更地に近い価格で売れるケースもあります。
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底地（そこち）とは、借地権が設定されている土地のことです。地主が土地を所有していますが、その上に借地人が建物を建てて使っている状態です。
底地の問題点
| 問題 | 内容 |
|---|---|
| 自分で使えない | 借地人が建物を建てているため |
| 収益が低い | 地代は固定資産税の3〜5倍程度が相場 |
| 売却しにくい | 買い手が限定される |
| ローンが使えない | 金融機関の担保評価が低い |
| 相続税が高い | 借地権割合分だけ評価が下がるが、それでも負担は大きい |
底地は「持っているだけで損をする不動産」と言われることもあります。地代収入はわずかなのに固定資産税や相続税の負担は続く。相続をきっかけに売却を検討される方が多いのは、こうした事情があるからです。
底地の売却相場
底地の売却相場は、売却先によって大きく異なります。
| 売却先 | 相場（更地価格比） | 特徴 |
|---|---|---|
| 借地人 | 40〜50% | 最も高値が期待できる |
| 底地専門の買取業者 | 10〜15% | 確実だが安い |
| 第三者（投資家） | 10〜20% | 利回り重視の購入 |
| 借地人と同時売却 | 80〜100% | 更地に近い価格が実現 |
なぜ底地は安いのか
更地価格が5,000万円の土地でも、底地だけだと500〜750万円にしかならないケースがあります。理由は以下の通りです。
- 自由に使えない — 借地人が出ていくまで土地を活用できない
- 地代が安い — 投資利回りが1〜3%程度にしかならない
- 借地契約は簡単に解除できない — 正当事由がなければ更新拒否できない
- 流動性が低い — 買い手が限られる
底地の売却方法4選
方法①：借地人に売却する（最も高値）
借地人にとって底地を購入すれば「完全な所有権」を手に入れられるメリットがあります。そのため、第三者への売却より大幅に高い価格が期待できます。
ポイント
- 更地価格の40〜50%程度で交渉可能
- 借地人側も住宅ローンが使えるようになるメリットがある
- 不動産鑑定士に適正価格を査定してもらうと交渉がスムーズ
私が聞いた事例では、底地を借地人に売却したことで業者買取の3倍以上の価格になったケースもありました。まずは借地人への打診から始めるのがおすすめです。
方法②：借地人と協力して同時売却する（最高値）
底地（地主）と借地権（借地人）を同時に売却すれば、「更地と同じ状態」になるため、通常の土地として高値で売れます。
流れ
- 借地人と売却の合意をする
- 不動産業者に仲介を依頼
- 更地として売りに出す
- 売却代金を底地割合で按分する
代金の按分は「更地価格 × （1 − 借地権割合）」が地主の取り分の目安です。
方法③：底地専門の買取業者に売却する（確実・スピーディ）
借地人との交渉が難しい場合は、底地専門の買取業者に売却する方法があります。
メリット
- 最短1〜2週間で現金化
- 借地人との交渉が不要
- 契約不適合責任が免除
デメリット
- 価格は更地の10〜15%と低め
- 業者によって価格差が大きい
方法④：等価交換する
底地の一部と借地権の一部を交換し、お互いが完全な所有権を持つ土地を手に入れる方法です。たとえば100坪の土地であれば、40坪を地主が完全所有、60坪を借地人が完全所有にする形です。
おすすめの相談先
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底地売却にかかる税金
譲渡所得税の計算
底地を売却した場合の税金は以下の通りです。
譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用| 所有期間 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 39.63% | 所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63% |
| 5年超（長期） | 20.315% | 所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315% |
出典：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（2026年8月4日取得）
復興特別所得税は基準所得税額の2.1%です（平成25年から令和19年までの各年分に適用）。所得税30%に対して0.63%、15%に対して0.315%が上乗せされます。
🚨 所有期間は「売った日」ではなく「売った年の1月1日」で判定します
ここを間違えると税額が倍近く変わります。
国税庁は、長期・短期の判定を「譲渡した年の1月1日現在の所有期間」が5年を超えるかどうかで行うと定めています。
具体例で見てみます。2020年6月に取得した底地を売る場合です。
| 売却時期 | 売った年の1月1日時点の所有期間 | 区分 | 税率 |
|---|---|---|---|
| 2025年12月 | 4年6ヶ月（5年以下） | 短期 | 39.63% |
| 2026年1月 | 5年6ヶ月（5年超） | 長期 | 20.315% |
わずか1ヶ月の違いで、税率が約2倍変わります。 実際に保有していた期間が5年を超えていても、1月1日時点で超えていなければ短期扱いです。
売却の時期が選べるなら、年をまたぐだけで税負担が大きく減ることがあります。契約日と引渡日のどちらを譲渡日とするかでも変わるため、5年前後で売却する場合は税理士に確認してください。
相続した底地の所有期間はどうなる？
相続や贈与で取得した底地は、被相続人（亡くなった方）が取得した日を引き継ぎます。 相続してすぐ売っても、被相続人が長く所有していれば長期譲渡所得として扱われます。
先祖代々の底地であれば、多くの場合は長期（20.315%）に該当します。
取得費がわからない場合
先祖代々の土地で取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使います。
ただし5%はかなり不利な計算になるため、売買契約書や領収書がないか、まずは確認してください。
まとめ
底地は売却先によって価格が大きく変わります。借地人への売却や同時売却を最優先で検討しましょう。
この記事のポイント
- 底地の相場は更地価格の10〜15%（買取業者の場合）
- 借地人への売却なら40〜50%が期待できる
- 借地人と同時売却すれば更地に近い価格で売れる
- まずは借地人への打診からスタート
- 必ず複数社に査定を依頼して価格を比較
借地権の売却方法について詳しくは、借地権売却の完全ガイドをご覧ください。
訳あり物件全般の買取業者比較は、訳あり物件のおすすめ買取業者をご覧ください。
よくある質問（FAQ）
Q. 底地の地代はどのくらいが相場？
A. 住宅地の場合、固定資産税・都市計画税の3〜5倍程度が一般的な地代です。商業地ではもう少し高くなります。地代が安すぎる場合は値上げ交渉も検討してください。
Q. 底地を相続した場合の相続税評価額は？
A. 底地の相続税評価額は「自用地としての評価額 ×（1 − 借地権割合）」で計算します。借地権割合は路線価図に記載されており、住宅地では60〜70%が一般的。つまり底地の評価は30〜40%になります。
Q. 借地人が地代を払わなくなったら？
A. 地代の滞納は借地契約の解除事由になります。催告しても支払いがない場合は、弁護士を通じて契約解除と建物収去・土地明渡しの請求が可能です。一般的には3ヶ月以上の滞納が解除の目安とされています。
Q. 底地を分割して一部だけ売ることはできる？
A. 可能です。ただし底地の分筆には測量費用がかかるほか、借地人との合意も必要になります。分筆の際は借地の範囲が明確になるよう、境界確定を行うことが重要です。
Q. 底地と借地権の等価交換に税金はかかる？
A. 原則として譲渡所得税がかかりますが、「固定資産の交換の特例」が適用できれば課税を繰り延べることが可能です。適用条件があるため、必ず税理士に相談してから進めてください。
Q. 所有期間5年の判定はいつ時点？
A. 売った日ではなく「譲渡した年の1月1日現在の所有期間」で判定します。たとえば2020年6月に取得した底地を2025年12月に売ると、その年の1月1日時点では4年6ヶ月なので短期譲渡所得（39.63%）です。2026年1月に売れば5年6ヶ月となり長期譲渡所得（20.315%）になります。1ヶ月の違いで税率が約2倍変わるため、5年前後で売却するなら年をまたぐタイミングを検討してください。
Q. 相続した底地はすぐ売ると短期扱いになる？
A. なりません。相続や贈与で取得した底地は、被相続人が取得した日を引き継ぎます。相続してすぐ売却しても、被相続人が5年を超えて所有していれば長期譲渡所得（20.315%）として扱われます。先祖代々の底地であれば多くの場合は長期に該当します。
Q. 譲渡所得の税率の内訳は？
A. 短期譲渡所得は所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%で合計39.63%、長期譲渡所得は所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%で合計20.315%です。復興特別所得税は基準所得税額の2.1%で、平成25年から令和19年までの各年分に適用されます。
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