借地権の更新料の相場はいくら？支払い義務と交渉のポイントを解説

この記事でわかること（最短回答）

借地権の更新料の相場は更地価格の3〜5%が一般的です。 ただし更新料の支払い義務は法律上は定められておらず、契約書に特約がなければ支払わなくても良いケースもあります。まずは借地契約書を確認してください。※PR含む

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借地権の更新料とは

借地権の更新料とは、借地契約の期間が満了した際に、契約を更新するために借地人が地主に支払うお金のことです。

更新には2種類ある

種類	内容	更新料の支払い
合意更新	地主と借地人が合意して更新	契約に基づき支払い
法定更新	地主の拒否なく自動的に更新	支払い義務なし（判例上）

法定更新の場合、最高裁の判例では「更新料の支払い義務はない」とされています。ただし地主との関係を考えると、まったく支払わないのも現実的でないケースが多いです。

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更新料の相場

一般的な相場

地域	更新料の相場（更地価格比）
東京23区	3〜5%
東京都下・神奈川	3〜4%
その他の都市部	2〜4%
地方	1〜3%（又は慣行なし）

金額のイメージ

更地価格が5,000万円の場合の更新料の目安です。

更地価格	更新料率	更新料（目安）
3,000万円	3%	90万円
5,000万円	3〜5%	150〜250万円
8,000万円	3〜5%	240〜400万円
1億円	3〜5%	300〜500万円

正直、かなりの金額になります。特に都心部では更新料が数百万円になるケースも珍しくなく、「更新料を払うくらいなら売却した方が良い」と判断される方も多いです。

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更新料の支払い義務はある？

法律上の支払い義務

借地借家法には、更新料の支払いを義務付ける規定はありません。つまり、法律上は更新料を支払う義務はないのが原則です。

契約書に特約がある場合

借地契約書に「更新時に更新料を支払う」という特約がある場合は、特約に基づく支払い義務が発生します。

契約書の記載	支払い義務
「更新料として更地価格の○%を支払う」	あり
「更新時に更新料を協議の上決定する」	協議が必要
更新料の記載なし	原則なし

契約書がない場合

古い借地権では契約書自体が存在しないケースもあります。その場合は地域の慣行に基づいて判断されます。東京など更新料の慣行がある地域では、契約書がなくても支払いを求められることがあります。

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更新料の減額交渉

更新料が高すぎると感じた場合は、減額交渉が可能です。

交渉のポイント

1. 相場データを準備する — 近隣の更新料の事例を調べておく
2. 不動産鑑定士の意見を取得する — 第三者の専門家の見解は説得力がある
3. 一括払いが難しければ分割を提案する — 分割払いに応じてくれる地主もいる
4. 更新を機に条件変更を提案する — 地代の見直しとセットで交渉する

交渉が決裂したら

合意更新ができなくても、法定更新で借地権は存続します。ただし地主との関係が悪化するリスクがあるため、弁護士を通じた交渉をおすすめします。

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更新料を払えない場合の選択肢

選択肢	内容	メリット
分割払いの交渉	更新料を分割で支払う	一時的な負担を軽減
借地権の売却	更新を機に借地権を手放す	まとまった現金を得られる
底地の購入	地主から底地を購入	完全な所有権を取得
等価交換	借地権と底地の一部を交換	完全な所有権を一部取得

売却という選択肢

更新料の支払いが厳しい場合、更新のタイミングで借地権を売却するのも合理的な判断です。

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まとめ

借地権の更新料は大きな出費になりますが、支払い義務の有無は契約内容次第です。

この記事のポイント

• 更新料の相場は更地価格の3〜5%が一般的
• 法律上の支払い義務はないが、契約特約があれば支払いが必要
• 法定更新なら更新料なしで借地権は存続する
• 高すぎる場合は減額交渉が可能
• 更新を機に売却を検討するのも選択肢

借地権の売却方法について詳しくは、借地権売却の完全ガイドをご覧ください。

借地権の相続について詳しくは、借地権の相続手続きガイドをご覧ください。

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よくある質問（FAQ）