空き家の売却方法を完全ガイド｜費用・税金・活用法まで徹底解説【2026年】
空き家の売却方法を完全解説。仲介・買取・空き家バンクの使い分け、固定資産税6倍リスク、相続3000万円控除の条件まで、空き家処分に必要な知識をまとめました。
この記事でわかること（最短回答）
空き家は「仲介売却」「買取業者」「空き家バンク」の3つの方法で売却可能。 2015年の空家対策特措法により、管理不全の空き家は固定資産税が最大6倍になるリスクがあります。相続空き家は3,000万円特別控除の対象になる場合も。早めの売却が最も経済的です。※PR含む
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空き家問題の現状
日本の空き家問題は年々深刻化しています。
空き家の統計データ
総務省「住宅・土地統計調査」（2023年）によると、全国の空き家数は約900万戸で、空き家率は13.8%に達しています。このうち「その他の住宅」（居住者のいない放置空き家）は約385万戸です。
私の体感でも、地方では「相続したが住む予定がない」という理由で放置されている空き家が急増しています。
空き家を放置するリスク
空き家を放置すると、以下のリスクが発生します。
| リスク | 内容 | 影響度 |
|---|---|---|
| 固定資産税の増額 | 特定空き家に指定されると最大6倍 | ★★★★★ |
| 建物の劣化 | 雨漏り・シロアリ・外壁崩落 | ★★★★☆ |
| 近隣トラブル | 草木繁茂・害虫・不法投棄 | ★★★☆☆ |
| 損害賠償責任 | 倒壊や落下物で通行人にケガ | ★★★★★ |
| 資産価値の低下 | 年数が経つほど建物の価値が下がる | ★★★★☆ |
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- ☑ 1年以上誰も住んでいない
- ☑ 定期的な管理（換気・草刈り等）ができていない
- ☑ 固定資産税の負担が重い
- ☑ 相続で取得したが活用の目処がない
- ☑ 近隣から苦情が来ている
3つ以上当てはまる場合は、早急に売却または活用を検討してください。空き家の売却なら訳あり物件買取センターがおすすめです。
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空き家の管理と維持費
売却を決断する前に、空き家の維持にどのくらいの費用がかかるか把握しましょう。
空き家の年間維持費の目安
| 費用項目 | 年間金額目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 10〜30万円 | 立地・評価額による |
| 火災保険料 | 2〜5万円 | 空き家は割増の場合あり |
| 水道・電気の基本料金 | 3〜5万円 | 通水のため最低限契約 |
| 草刈り・清掃 | 5〜10万円 | 年2〜3回が目安 |
| 修繕・応急処置 | 0〜30万円 | 雨漏り・台風被害等 |
| 合計 | 20〜80万円 | — |
年間20〜80万円の維持費がかかり続けるため、「使わない空き家は早めに売る」のが経済合理的です。
遠方の空き家を管理する方法
遠方に住んでいて自分で管理できない場合は、空き家管理サービスの利用を検討してください。月額5,000〜15,000円程度で、定期巡回・換気・通水・草刈りを代行してくれます。
ただし、管理費をかけ続けても建物の資産価値は下がっていく一方です。管理は「売却までの一時的な措置」と位置づけましょう。
空き家の売却・活用方法
空き家の処分方法は、主に5つあります。
方法①：不動産仲介で売却する
一般的な不動産会社に仲介を依頼し、一般市場で売却する方法です。
メリット：最も高い価格で売れる可能性がある デメリット：買い手がつくまで時間がかかる（半年〜1年以上） 向いている人：時間に余裕がある・好立地の物件
方法②：買取業者に直接売却する
不動産買取業者に直接購入してもらう方法です。
メリット：最短1〜2週間で現金化・仲介手数料不要 デメリット：仲介売却より価格が低い（市場価格の60〜80%） 向いている人：早く売りたい・建物の状態が悪い・遠方の物件
方法③：空き家バンクに登録する
自治体が運営する空き家バンクに物件を登録し、移住希望者等とマッチングする方法です。
メリット：登録無料・自治体が仲介をサポート デメリット：マッチングまで時間がかかる・地方のみ対応の場合が多い 向いている人：地方の物件・急がない
方法④：更地にして売却する
建物を解体し、更地にして土地だけを売却する方法です。
メリット：土地として売りやすくなる デメリット：解体費用（100〜300万円）がかかる・固定資産税の住宅用地特例が外れる 向いている人：建物の劣化がひどい・土地の価値が高い
方法⑤：賃貸に出す
リフォームして賃貸物件として活用する方法です。
メリット：家賃収入が得られる デメリット：リフォーム費用がかかる・入居者管理の手間 向いている人：立地が良い・将来また使う可能性がある
売却方法の比較表
| 方法 | 売却価格 | スピード | 手間 |
|---|---|---|---|
| 仲介売却 | ◎高い | △遅い | △多い |
| 買取業者 | ○やや低い | ◎早い | ◎少ない |
| 空き家バンク | △低い | △遅い | ○普通 |
| 更地売却 | ○普通 | ○普通 | △多い |
| 賃貸活用 | —（収益型） | —（長期） | ×多い |
「早く確実に売りたい」方には、訳あり物件買取センターの買取がおすすめです。
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空き家の固定資産税と特別措置
空き家の所有者にとって最も気になるのが、固定資産税の問題です。
固定資産税が6倍になる仕組み
通常、住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により、固定資産税が最大1/6に軽減されています。
しかし、2015年の空家対策特措法により、管理不全の空き家は「特定空き家」に指定される場合があります。特定空き家に指定されると、住宅用地の特例が解除され、固定資産税が実質最大6倍に跳ね上がります。
計算例：
- 土地の固定資産税評価額：1,500万円
- 通常（特例あり）：1,500万 × 1/6 × 1.4% = 3.5万円
- 特定空き家（特例解除）：1,500万 × 1.4% = 21万円
年間約17.5万円の負担増は、空き家を放置する大きなリスクです。
2023年法改正：管理不全空家も対象に
2023年の法改正により、特定空き家だけでなく「管理不全空家」も固定資産税の特例解除の対象となりました。これにより、「まだ特定空き家ほどひどくないが、適切に管理されていない」空き家も、増税の対象になる可能性があります。
空き家バンクの活用法
空き家バンクは、自治体が無料で運営するマッチングサービスです。
空き家バンクの仕組み
- 空き家の所有者が自治体に登録を申請
- 自治体が物件情報をウェブサイト等で公開
- 移住希望者・利用希望者が閲覧・問い合わせ
- マッチングが成立したら売買契約（仲介は不動産会社が担当）
空き家バンクのメリット・デメリット
メリット
- 登録無料
- 自治体の補助金（改修費用等）が使える場合がある
- 全国版の空き家バンク（LIFULL HOME’S 空き家バンク等）で広く公開
デメリット
- マッチング率が低い（登録の10〜20%程度）
- 都市部の物件は対応していない場合がある
- 成約まで1年以上かかるケースも
相続空き家の3000万円特別控除
相続で取得した空き家を売却する場合、最大3,000万円の特別控除が受けられる制度があります。
適用条件
以下の条件をすべて満たす必要があります。
- 相続開始直前まで被相続人が居住していた
- 相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかった
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された（旧耐震基準の建物）
- 相続開始から3年以内の12月31日までに売却
- 売却価格が1億円以下
- 耐震リフォーム済みまたは建物を解体して更地で売却
控除を受けるための手続き
確定申告時に以下の書類を提出します。
- 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村が発行）
- 登記事項証明書
- 売買契約書の写し
- 耐震基準適合証明書（耐震改修の場合）
注意：この制度は2027年12月31日までの売却が対象です。早めの対応をおすすめします。
おすすめの空き家買取業者
空き家の買取に対応する業者を紹介します。
訳あり物件買取センター
空き家を含む訳あり物件全般に対応する買取業者です。全国対応で、遠方の空き家も査定可能です。
おすすめポイント
- 全国対応・遠方の空き家もOK
- 残置物がそのままでも買取可能
- 最短3日で買取価格を提示
空き家の無料査定・最短3分で依頼完了
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まとめ
空き家は放置するほどリスクとコストが膨らみます。早めの対処が最善策です。
この記事のポイント
- 空き家の年間維持費は20〜80万円。使わないなら早めに売却が得
- 特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍
- 売却方法は仲介・買取・空き家バンクの3つ。急ぎなら買取業者
- 相続空き家は3,000万円特別控除が使える場合がある（2027年末まで）
- 2023年法改正で管理不全空家も増税対象に
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固定資産税6倍のリスクについて詳しくは、空き家の固定資産税が6倍になる条件と対策をご覧ください。
相続空き家の3000万円控除について詳しくは、相続空き家の3000万円特別控除ガイドをご覧ください。
訳あり物件全般のおすすめ買取業者は、訳あり物件の買取おすすめ業者をご覧ください。
よくある質問（FAQ）
Q. 空き家の売却にかかる費用は？
A. 仲介売却の場合は仲介手数料（売却価格の3%+6万円）、登記費用（1〜3万円）、印紙税が必要です。買取業者に直接売却する場合は仲介手数料が不要で、合計5〜10万円程度です。建物を解体して売る場合は別途100〜300万円の解体費がかかります。
Q. 空き家はいつまでに売るべき？
A. 相続空き家の3,000万円特別控除は「相続開始から3年以内の12月31日まで」が期限です。また、放置するほど建物の価値は下がり、特定空き家に指定されるリスクも高まります。できるだけ早い売却をおすすめします。
Q. ボロボロの空き家でも売れる？
A. はい、買取業者なら建物の状態に関わらず買い取ってくれるケースがほとんどです。残置物がある状態やゴミ屋敷状態でも対応する業者もあります。まずは無料査定を依頼してみてください。
Q. 空き家を更地にすると固定資産税が上がる？
A. はい、建物を解体すると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大6倍になります。ただし、特定空き家に指定された場合も同様に特例が外れるため、「いつ解体するか」のタイミングが重要です。売却が決まっている場合は年内の売却を目指しましょう。
Q. 空き家を相続放棄すれば管理しなくていい？
A. 民法改正（2023年4月施行）により、相続放棄をしても「現に占有している」場合は管理義務が残ります。完全に管理義務から逃れるには、相続財産清算人の選任申立て（予納金20〜100万円）が必要です。費用を考えると、売却のほうが経済的に有利です。