相続空き家の3000万円特別控除とは？条件・手続き・期限を完全解説
相続した空き家を売却する際に使える3000万円特別控除を完全解説。適用条件7つ、必要な手続き、確定申告の方法、2027年末の期限について分かりやすくまとめました。
この記事でわかること（最短回答）
相続した空き家を売却すると、最大3,000万円の譲渡所得控除が受けられる制度です。 適用条件は「被相続人の居住用」「1981年以前築」「相続から3年以内の12月31日までに売却」「売却価格1億円以下」など。制度の期限は2027年12月31日まで。※PR含む
3000万円特別控除とは
正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。
制度の概要
相続で取得した空き家を一定の条件のもとで売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
節税効果の例：
- 売却価格：2,500万円
- 取得費（購入時の価格）：不明 → 売却価格の5% = 125万円とみなす
- 譲渡費用（仲介手数料等）：100万円
- 譲渡所得：2,500万 − 125万 − 100万 = 2,275万円
- 控除なし：2,275万 × 20.315% = 約462万円の税金
- 控除あり：2,275万 − 2,275万（3,000万円まで控除）= 0円 → 税金ゼロ
この例では、控除の適用により約462万円の節税効果があります。
なぜこの制度があるのか
増加する空き家問題を解消するため、「空き家を放置せずに売却する」インセンティブとして2016年に創設されました。当初は2019年末までの時限措置でしたが、延長を重ねて現在は2027年12月31日までの売却が対象です。
適用条件7つ
以下の7つの条件をすべて満たす必要があります。1つでも欠けると適用できません。
条件一覧
| # | 条件 | 詳細 |
|---|---|---|
| ①被相続人の居住用 | 相続開始直前まで被相続人が住んでいた | 老人ホーム入居でも一定条件で可 |
| ②1人暮らし | 相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかった | — |
| ③旧耐震基準 | 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築 | 区分所有建物（マンション）は対象外 |
| ④相続で取得 | 相続により取得した財産であること | 贈与は対象外 |
| ⑤3年以内に売却 | 相続開始の日から3年目の12月31日まで | 例：2025年3月死亡 → 2028年12月31日まで |
| ⑥売却価格1億円以下 | 売却代金が1億円以下 | 複数回に分けて売却した場合は合計額 |
| ⑦耐震改修または解体 | 耐震基準に適合するリフォーム済み、または建物を解体して更地で売却 | 2024年1月1日以降は買主側の改修・解体でも可 |
条件①の補足：老人ホーム入居の場合
2019年度の税制改正により、被相続人が老人ホーム等に入居していた場合でも、以下の条件を満たせば適用が認められるようになりました。
- 要介護認定を受けて老人ホーム等に入居
- 入居後、その家屋が事業用や他の人の居住用に使われていない
条件⑦の補足：2024年改正で買主側の対応もOK
2024年1月1日以降の譲渡から、買主が耐震改修または解体を行う場合も適用対象になりました。これにより、売主が事前にリフォームや解体をする必要がなくなり、制度が使いやすくなっています。
控除額と相続人の人数
2024年1月1日以降の譲渡から、相続人が3人以上の場合は控除額が変更されました。
| 相続人の数 | 控除額（1人あたり） |
|---|---|
| 1人 | 3,000万円 |
| 2人 | 3,000万円（各人） |
| 3人以上 | 2,000万円（各人） |
相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に減額される点に注意してください。
手続きの流れ
控除を受けるための手続きは以下のとおりです。
STEP1：適用条件の確認
上記7つの条件をすべて満たしているか確認します。判断が難しい場合は、税務署に事前相談するのがおすすめです。
STEP2：被相続人居住用家屋等確認書の取得
物件所在地の市区町村役場で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得します。この書類は確定申告時に必要です。
必要書類
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人の住民票の写し
- 被相続人の除籍謄本（家屋の登記簿上の所有者を確認）
- 家屋の登記事項証明書
- 売買契約書の写し
STEP3：売却の実行
耐震リフォームまたは解体を行ったうえで売却（2024年以降は買主側の対応も可）。
STEP4：確定申告
売却した翌年の確定申告期間（2月16日〜3月15日）に、以下の書類を税務署に提出します。
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村発行）
- 登記事項証明書
- 売買契約書の写し
- 耐震基準適合証明書（耐震改修の場合）
期限に注意：2027年12月31日まで
この制度には期限があります。
2つの期限
- 売却期限：相続開始から3年目の12月31日まで
- 制度の期限：2027年12月31日まで
例えば2026年1月に相続が発生した場合、「3年以内」は2029年12月31日ですが、制度自体が2027年末で終了するため、実質的な期限は2027年12月31日です。
制度が再延長される保証はないため、適用を検討している方は早めの行動をおすすめします。
自己診断：あなたは3000万円控除を使える？
- ☑ 空き家を相続で取得した
- ☑ 被相続人（亡くなった方）が1人で住んでいた
- ☑ 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた建物
- ☑ 相続開始から3年以内（かつ2027年末まで）に売却予定
- ☑ 売却価格は1億円以下の見込み
全項目に当てはまれば、3,000万円控除の適用を受けられる可能性が高いです。
売却のタイミング
控除を最大限活用するために、売却のタイミングも重要です。
早く売るべき3つの理由
- 制度の期限（2027年末）が迫っている
- 建物は時間が経つほど劣化し、売却価格が下がる
- 空き家の維持費（固定資産税・管理費）が毎年かかる
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まとめ
相続空き家の3,000万円特別控除は、空き家を売却する際の強力な節税ツールです。
この記事のポイント
- 相続した空き家の売却で最大3,000万円の譲渡所得控除
- 適用条件は7つ（被相続人居住用・1981年以前築・3年以内売却等）
- 2024年改正で買主側の耐震改修・解体でも適用可能に
- 相続人3人以上の場合は控除額が2,000万円に減額
- 制度の期限は2027年12月31日。早めの対応を推奨
空き家の売却方法について詳しくは、空き家売却の完全ガイドをご覧ください。
空き家の固定資産税6倍リスクについては、空き家の固定資産税が6倍になる条件と対策をご覧ください。
よくある質問（FAQ）
Q. マンションでもこの控除は使える？
A. 区分所有建物（マンション）は対象外です。この制度は一戸建ての空き家のみが対象となっています。
Q. 居住用財産の3,000万円控除と併用できる？
A. この特例（空き家の3,000万円控除）と、居住用財産の3,000万円特別控除（マイホーム売却時の控除）は別の制度ですが、同一年度に両方を適用することはできません。
Q. 取得費が分からない場合は？
A. 購入時の売買契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使います。実際の取得費が5%を超える場合は税金が増えるため、契約書を探す努力はしてください。
Q. 更地にして売却する場合の注意点は？
A. 建物を解体して更地で売却する場合、解体後から売却までの間にその土地を他の用途（駐車場等）に使っていないことが条件です。解体したらできるだけ早く売却しましょう。
Q. 確定申告を忘れたらどうなる？
A. この控除は確定申告をしなければ適用されません。申告期限（売却翌年の3月15日）を過ぎた場合でも、5年以内であれば「更正の請求」で還付を受けられる可能性があります。税務署に相談してください。