再建築不可物件の売却方法4選｜相場・買取業者の選び方を解説【2026年】
再建築不可物件の売却方法を4つ紹介。相場は通常物件の5〜7割が目安。専門買取業者・隣地所有者への売却・セットバックでの解消など、状況別の最適な売り方を解説します。
この記事でわかること（最短回答）
再建築不可物件は売却できます。 相場は通常物件の5〜7割程度。専門の買取業者に依頼すれば最短1週間で現金化も可能です。接道義務を満たせば「再建築不可」を解消して高値で売れるケースもあります。※PR含む
再建築不可物件とは？なぜ売れにくいのか
再建築不可物件とは、建物を壊した後に新しい建物を建てられない土地のことです。建築基準法第43条の「接道義務」を満たしていないケースがほとんどです。
接道義務とは
建築基準法では、建物を建てるために以下の条件を満たす必要があります。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 道路の幅 | 幅員4m以上の道路 |
| 接道の長さ | 敷地が道路に2m以上接していること |
| 道路の種類 | 建築基準法上の「道路」であること |
この条件を満たさない土地では、今ある建物を解体すると新しい建物が建てられなくなります。
売れにくい理由
再建築不可物件が売れにくい理由は3つあります。
- 住宅ローンが使えない — 銀行が担保評価を低く見積もるため
- 建て替えができない — 老朽化しても新築にできない
- 買い手が限定される — 現金購入できる人に限られる
ただし「売れない」わけではありません。正しい方法を選べば売却は十分可能です。
再建築不可物件の売却相場
再建築不可物件の売却価格は、通常の物件と比べて5〜7割程度が目安です。
種類別の価格目安
| 状況 | 相場目安（通常物件比） | 補足 |
|---|---|---|
| 接道2m未満（あと少しで接道できる） | 6〜7割 | セットバックで解消の可能性 |
| 袋地（道路に全く接していない） | 4〜5割 | 隣地買収が必要 |
| 位置指定道路が未認定 | 5〜6割 | 行政確認で解消の余地あり |
| 旗竿地で通路が2m未満 | 5〜7割 | 通路拡幅の交渉余地あり |
私が調べた限りでは、東京23区内であれば立地の良さから7割近い価格がつくケースも少なくありません。逆に郊外では5割を切ることもあり、エリアによる差が大きい印象です。
再建築不可物件の売却方法4選
方法①：専門の買取業者に売却する（最も確実）
訳あり物件専門の買取業者なら、再建築不可でもそのままの状態で買い取ってくれます。
メリット
- 最短1週間〜1ヶ月で現金化
- 仲介手数料がかからない
- 残置物があってもOKな業者が多い
- 契約不適合責任が免除される
デメリット
- 仲介売却より価格は低め
- 業者によって買取価格に差がある
私も知人のケースで、3社に査定を依頼したら最安と最高で200万円以上の差がありました。必ず複数社に査定を出してください。
方法②：隣地の所有者に売却する
隣の土地の所有者にとって、隣地を買えば敷地が広がるメリットがあります。
特に隣地の所有者も接道義務を満たすのに苦労している場合、お互いの土地を合わせることで両方とも建築可能になるケースがあります。
方法③：再建築不可を「解消」してから売る
条件次第では、再建築不可の状態を解消できる場合があります。
| 解消方法 | 内容 | 費用目安 |
|---|---|---|
| セットバック | 道路境界線を後退させて幅員4mを確保 | 50〜200万円 |
| 隣地の一部を購入 | 接道部分を2m以上に拡げる | 交渉次第 |
| 43条但し書き許可 | 自治体の建築審査会の許可を得る | 10〜30万円 |
| 位置指定道路の申請 | 私道を建築基準法上の道路に認定 | 100〜300万円 |
解消に成功すれば通常の価格で売却できるため、費用をかけても回収できるケースが多いです。
方法④：リフォームして賃貸に出す
売却が難しい場合は、リフォームして賃貸物件として活用する方法もあります。再建築はできなくても、リフォームやリノベーションは可能です（増築を除く）。
自己診断：あなたの物件はどの方法が最適？
- ☑ 早く現金化したい → 方法①：専門買取業者
- ☑ できるだけ高く売りたい → 方法③：解消後に売却
- ☑ 隣地との関係が良い → 方法②：隣地所有者へ売却
- ☑ 売却を急がない → 方法④：賃貸活用
おすすめの相談先
再建築不可物件の売却に強い専門業者を紹介します。
訳あり物件買取センター
再建築不可・共有持分・事故物件など、訳あり物件全般の買取に対応。査定は無料で、最短即日の回答が可能です。
再建築不可物件の査定を無料で依頼
無料査定を依頼するPR
売却時の注意点
1. 必ず複数社に査定を依頼する
再建築不可物件は査定が難しく、業者によって数百万円の差がつくことがあります。最低3社には査定を出しましょう。
2. 43条但し書き許可の確認を忘れない
自治体によっては「43条但し書き許可（2018年の法改正後は43条2項2号許可）」が得られるケースがあります。売却前に必ず自治体の建築指導課に確認してください。
3. 固定資産税の負担を把握する
売却に時間がかかる場合、その間も固定資産税が発生します。空き家状態が続くと住宅用地の特例が外れ、税額が最大6倍になるリスクもあります。
まとめ
再建築不可物件の売却は「不可能」ではありません。正しい方法を選べば十分に売却できます。
この記事のポイント
- 再建築不可でも売却は可能。相場は通常の5〜7割
- 最も確実なのは専門の買取業者に依頼する方法
- セットバックや43条許可で「再建築不可」を解消できる場合もある
- 必ず複数社に査定を依頼し、最高値を引き出す
- 売却を先延ばしすると固定資産税の負担が増えるリスクあり
訳あり物件全般の買取業者比較は、訳あり物件のおすすめ買取業者をご覧ください。
訳あり物件の売却相場について詳しくは、訳あり物件の売却相場ガイドをご覧ください。
よくある質問（FAQ）
Q. 再建築不可物件でもリフォームはできる？
A. はい、リフォームは可能です。建築確認申請が不要な範囲の改修・修繕であれば問題なく行えます。ただし、増築や大規模な構造変更は建築確認が必要となり、再建築不可の場合は認められません。
Q. 再建築不可物件の固定資産税は安い？
A. 再建築不可物件の土地評価は通常より低くなるため、固定資産税も相対的に安くなる傾向があります。ただし建物が存在する限り建物分の税金はかかります。
Q. 再建築不可物件を相続したらどうすれば良い？
A. まずは相続登記を行い、次に売却か活用かを検討しましょう。使う予定がなければ早めの売却をおすすめします。放置すると固定資産税の負担が続くだけでなく、特定空き家に指定されるリスクもあります。
Q. 住宅ローンが使えないのに誰が買うの？
A. 主な買い手は、投資目的の現金購入者・隣地の所有者・専門の買取業者です。一部の金融機関ではノンバンクの融資を利用できるケースもあります。
Q. セットバックすると土地が狭くなるのでは？
A. はい、道路として後退した部分は建築に使えなくなるため、有効面積は狭くなります。ただし「再建築可能になる」メリットの方が大きく、売却価格は上がるケースがほとんどです。