相続税は不動産にいくらかかる？基礎控除と評価額の計算をやさしく解説【2026年】
相続税の基礎をわかりやすく解説。基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人。これを超えなければ相続税はかかりません。不動産の評価方法や、使える特例、申告期限（10か月以内）まで初めての方向けにまとめました。
この記事でわかること（最短回答）
相続税は、遺産の総額が「基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）」を超えた場合にかかります。 超えなければ相続税はかからず、申告も原則不要です。
不動産は「土地は路線価、建物は固定資産税評価額」で評価されます。申告と納税の期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
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そもそも相続税はかかる？基礎控除で決まる
相続したすべての人に相続税がかかるわけではありません。遺産の総額が「基礎控除」を超えた場合にのみかかります。
基礎控除の計算式
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数法定相続人の数ごとの基礎控除額は次のとおりです。
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
遺産の総額がこの金額以下なら、相続税はかからず、申告も原則不要です。実際、相続税がかかるのは全体の1割程度と言われています。
不動産の評価額はどう決まる？
相続税を計算するとき、不動産は「時価」ではなく決められた方法で評価します。
| 種類 | 評価方法 | 目安 |
|---|---|---|
| 土地 | 路線価方式（路線価×面積）または倍率方式 | 時価の約8割 |
| 建物 | 固定資産税評価額 | 時価の5〜7割程度 |
土地の路線価は、国税庁の「路線価図」で確認できます。一般に、不動産の相続税評価額は実際の時価より低めになるため、現金より相続税の負担が抑えられる傾向があります。
不動産に使える主な特例
不動産の相続税には、負担を大きく減らせる特例があります。
小規模宅地等の特例
被相続人が住んでいた自宅の土地などは、一定の条件を満たすと評価額を最大80%減額できます。相続税を大きく下げられる重要な特例です。ただし適用には細かい条件があります。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却した場合、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。こちらは「売ったときの税金（譲渡所得税）」を軽減する特例です。
特例は条件が複雑で、適用を間違えると損をすることがあるため、専門家に確認するのが安全です。
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相続税の申告・納税の期限
相続税の申告と納税の期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。 この期限までに、税務署へ申告し、原則として現金で一括納付します。
期限を過ぎると、延滞税や無申告加算税といったペナルティがかかることがあります。特例を使って「相続税ゼロ」になる場合でも、特例の適用には申告が必要なケースがあるため注意が必要です。
現金が足りないときは
相続税は現金一括納付が原則です。不動産が中心で現金が足りない場合は、相続した不動産を売却して納税資金にあてる方法もあります。10か月の期限があるため、売却するなら早めに動くことが大切です。
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まとめ
相続税は、遺産の総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人）を超えた場合にかかります。不動産は時価より低めに評価され、特例を使えば負担を大きく減らせます。
この記事のポイント
- 相続税は遺産が基礎控除を超えた場合だけかかる（超えなければ原則申告不要）
- 基礎控除＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
- 不動産は土地＝路線価、建物＝固定資産税評価額で評価される
- 小規模宅地等の特例で自宅の土地は最大80%減額できる
- 申告・納税の期限は相続開始を知った日の翌日から10か月以内
相続した不動産の手続き全体の流れは、相続した不動産の手続き完全ガイドをご覧ください。
相続空き家の3000万円控除について詳しくは、相続空き家の3000万円特別控除ガイドをご覧ください。
不動産の遺産分割でお悩みの方は、不動産の遺産分割でもめたときの対処法をご覧ください。
よくある質問（FAQ）
Q. 相続税は必ずかかる？
A. かかりません。遺産の総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以下なら相続税はかからず、申告も原則不要です。相続税がかかるのは全体の1割程度と言われています。
Q. 相続税の基礎控除はいくら？
A. 「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。相続人が1人なら3,600万円、2人なら4,200万円、3人なら4,800万円が基礎控除額になります。
Q. 相続した不動産の評価額はどう決まる？
A. 土地は路線価方式（路線価×面積）または倍率方式、建物は固定資産税評価額で評価します。一般に時価より低めになるため、現金より相続税の負担が抑えられる傾向があります。
Q. 相続税を減らせる特例はある？
A. 自宅の土地の評価額を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」や、相続空き家を売った際の「3,000万円特別控除」があります。条件が複雑なため専門家への確認がおすすめです。
Q. 相続税の申告期限は？
A. 相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。この期限までに税務署へ申告し、原則現金で一括納税します。過ぎると延滞税などのペナルティがかかることがあります。