相続登記の義務化はいつから？期限・罰則・放置のリスクを解説【2026年】
2024年4月から始まった相続登記の義務化をわかりやすく解説。期限は取得を知ってから3年以内、さらに遺産分割成立から3年以内の追加的義務もあります。放置すると10万円以下の過料の対象に。相続人申告登記の限界、過料までの手続き、正当な理由の具体例まで法務省の資料をもとに紹介します。
この記事でわかること（最短回答）
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。
過去に相続した未登記の不動産も対象で、その場合は2027年3月31日までが期限です。早めに手続きを進めることが大切です。
見落としやすいのが、期限が2段階ある点です。 遺産分割が成立した場合は、その日から3年以内にも登記義務が発生します（法務省が言う「追加的義務」）。最初の3年を乗り切っても終わりではありません。
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相続登記の義務化とは
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、その名義を相続人に変更する手続きです。
これまで相続登記は任意でしたが、2024年4月1日から義務化されました。 名義変更されないまま放置された「所有者不明土地」が全国で増え、社会問題になったためです。
| 2024年3月まで | 2024年4月から | |
|---|---|---|
| 相続登記 | 任意 | 義務 |
| 期限 | なし | 取得を知ってから3年以内 |
| 罰則 | なし | 10万円以下の過料 |
いつまでに登記すればいい？期限を整理
期限は、いつ相続が発生したかによって変わります。
| ケース | 期限 |
|---|---|
| 2024年4月1日以降の相続 | 相続で取得したことを知った日から3年以内 |
| 2024年3月31日以前の相続（過去分） | 2027年3月31日まで |
重要なのは、過去の相続分もすべて対象になる点です。 「親の代からずっと祖父名義のまま」といった古い不動産も、2027年3月31日までに登記しないと過料の対象になります。
⚠️ 期限は1回ではありません（見落としが多い落とし穴）
ここが最も誤解されやすい点です。相続登記の義務は2段階あります。
| 義務の種類 | いつから3年以内か | 内容 |
|---|---|---|
| 基本的義務 | 相続で取得したことを知った日から3年以内 | 相続登記をする |
| 追加的義務 | 遺産分割が成立した日から3年以内 | 遺産分割の内容に応じた登記をする |
法務省は「遺産分割で不動産を取得した場合も、別途、遺産分割から3年以内に、遺産分割の内容に応じた登記をする必要がある」と明示しています。
出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（2026年8月4日取得）
つまり、最初の3年を乗り切っても、そのあと遺産分割がまとまったら、そこからまた3年以内に登記が必要ということです。「一度手続きしたから終わり」と考えていると、知らないうちに2回目の義務違反になっている可能性があります。
放置するとどうなる？3つのリスク
リスク①：10万円以下の過料
正当な理由なく期限内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
リスク②：不動産を売却・活用できない
名義が亡くなった人のままだと、その不動産を売ることも、担保に入れることもできません。相続登記は売却の前提条件です。
リスク③：相続人が増えて手続きが複雑化
登記を放置している間に相続人の誰かが亡くなると、その人の相続人も加わり、関係者がどんどん増えます。世代をまたぐと、何十人もの同意が必要になり、手続きが極めて困難になります。
相続登記の手続きの流れ
相続登記は、おおまかに次の流れで進めます。
- 戸籍を集める — 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議 — 誰がその不動産を相続するか相続人で決める
- 必要書類を準備 — 遺産分割協議書、固定資産評価証明書など
- 法務局へ申請 — 不動産の所在地を管轄する法務局に登記申請
費用の目安
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産評価額の0.4% |
| 戸籍・証明書の取得費 | 数千円〜 |
| 司法書士に依頼する場合 | 5〜15万円程度 |
自分で行えば登録免許税と書類代だけで済みますが、書類集めや申請が複雑なため、司法書士に依頼する人も多いです。
期限に間に合わないときの対処法
3年以内に遺産分割がまとまらない場合は、**「相続人申告登記」**という簡易な手続きがあります。
これは「自分が相続人である」ことを法務局に申し出るだけの制度で、これを行えば基本的義務を果たしたことになります。
⚠️ 相続人申告登記だけでは終わりません
ここを勘違いすると過料の対象になります。
法務省は「遺産分割がされた後にこれに基づく登記をする義務を、相続人申告登記によって履行することはできない」と明記しています。
| 果たせる義務 | 果たせない義務 |
|---|---|
| 基本的義務（取得を知ってから3年以内） | 追加的義務（遺産分割から3年以内） |
つまり相続人申告登記は**「遺産分割がまとまるまでの時間稼ぎ」**であって、免除ではありません。遺産分割が成立したら、そこから3年以内に改めて正式な相続登記が必要です。
また、相続人申告登記をしただけでは不動産を売却したり、抵当権を設定したりすることはできません。 売却を考えているなら、結局は正式な相続登記が必要になります。
過料はいきなり科されるわけではない
過料が科されるまでには、次の手順があります。
- 登記官が申請義務の違反を把握する
- 登記官が相当の期間を定めて、登記を申請するよう催告する
- 催告後も正当な理由なく申請しない場合、管轄の地方裁判所に通知される
- 裁判所が要件を判断し、過料（10万円以下）を決定する
催告の段階で登記すれば過料は回避できます。 ただし催告を無視し続けると裁判所の判断に進みます。
「正当な理由」として認められる例
法務省は、正当な理由がある場合は過料の対象にならないとしています。具体例として次が挙げられています。
- 相続人が極めて多数で、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲が争われていて、誰の物になるか決まらない場合
- 申請義務を負う本人に重病その他これに準ずる事情がある場合
- 配偶者からの暴力の被害者等で、生命・心身に危害が及ぶおそれがあり避難を余儀なくされている場合
- 経済的に困窮していて、申請に要する費用を負担する能力がない場合
なお法務省は、これら5つに該当しない場合でも、個別の事情に応じて正当性が認められれば「正当な理由」があると認められるとしています。事情がある方は、あきらめず法務局や司法書士に相談してください。
遺産分割が長引きそうな場合や、相続人が多くて話がまとまらない場合は、早めに専門家へ相談しておくと安心です。
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まとめ
相続登記は2024年4月から義務化され、3年以内に行わないと10万円以下の過料の対象になります。過去の相続分も2027年3月31日までが期限です。
この記事のポイント
- 2024年4月1日から相続登記が義務化された
- 期限は取得を知ってから3年以内、過去分は2027年3月31日まで
- 期限は2段階。遺産分割が成立したら、そこからさらに3年以内の登記義務がある
- 放置すると過料・売却不可・相続人増加のリスクがある
- 間に合わないときは「相続人申告登記」で基本的義務を果たせる（ただし免除ではない）
- 過料はいきなり科されず、まず登記官からの催告がある
- 手続きが複雑なため、早めに専門家へ相談すると安心
相続した不動産の手続き全体の流れは、相続した不動産の手続き完全ガイドをご覧ください。
相続空き家を売って税金を抑えたい方は、相続空き家の3000万円特別控除ガイドをご覧ください。
いらない不動産を手放したい方は、空き家の相続放棄のメリット・デメリットをご覧ください。
よくある質問（FAQ）
Q. 相続登記の義務化はいつから？
A. 2024年4月1日から義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記する必要があります。
Q. 過去に相続した不動産も義務化の対象？
A. 対象です。2024年3月31日以前に相続した未登記の不動産は、2027年3月31日までに登記する必要があります。「祖父名義のまま」といった古い不動産も含まれます。
Q. 相続登記をしないとどうなる？
A. 正当な理由なく期限内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になります。また名義が変わらないと不動産を売却・担保にできず、放置するほど相続人が増えて手続きが複雑になります。
Q. 相続登記の費用はいくら？
A. 登録免許税が固定資産評価額の0.4%、戸籍などの取得費が数千円〜かかります。司法書士に依頼する場合は5〜15万円程度が目安です。
Q. 期限までに遺産分割がまとまらない場合は？
A. 「相続人申告登記」という簡易な手続きを行えば、基本的義務（取得を知ってから3年以内）を果たしたことになり過料を回避できます。ただしこれは時間稼ぎであって免除ではありません。遺産分割が成立したら、その日から3年以内に改めて正式な相続登記が必要です。
Q. 相続人申告登記をすれば、もう登記しなくていい？
A. いいえ。法務省は「遺産分割がされた後にこれに基づく登記をする義務を相続人申告登記によって履行することはできない」と明記しています。遺産分割が成立したら、その日から3年以内に正式な相続登記が必要です。また相続人申告登記だけでは不動産を売却したり抵当権を設定したりすることもできません。
Q. 相続登記の期限は3年の1回だけ？
A. 2段階あります。基本的義務は「相続で取得したことを知った日から3年以内」、追加的義務は「遺産分割が成立した日から3年以内にその内容に応じた登記をすること」です。最初の3年を乗り切っても、遺産分割成立後にもう一度3年の期限が発生する点に注意してください。
Q. 期限を過ぎたらすぐ10万円払うことになる？
A. いきなり過料にはなりません。登記官が違反を把握すると、まず相当の期間を定めて申請するよう催告します。この催告に応じて登記すれば過料は回避できます。催告後も正当な理由なく申請しない場合に地方裁判所へ通知され、裁判所が判断して過料が決まります。
Q. 「正当な理由」とはどんな場合？
A. 法務省は、相続人が極めて多数で戸籍等の収集に時間を要する場合、遺言の有効性が争われている場合、申請義務者が重病である場合、配偶者からの暴力の被害者で避難中の場合、経済的に困窮して費用を負担できない場合などを挙げています。
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